Quando un condomino può richiedere di visionare la documentazione relativa all’amministrazione condominiale? Quali documenti può chiedere? In quali modalità?
La normativa, riformata nel dicembre 2012, ha ormai esplicitato quello che da sempre si diceva, cioè che l’amministratore è legato al condominio da un particolare rapporto di mandato e che dunque nei rapporti tra condomini e amministratore sono applicabili, in quanto compatibili, le norme dettate dagli artt. 1703 ss. c.c.
Tra queste norme vi è anche quella, contenuta nell’art. 1713 c.c, relativa all’obbligo gravante sul mandatario di rendere al mandante conto del suo operato. In tale obbligo, oltre che all’accenno contenuto nel “vecchio” art. 1129 e nell’ultimo comma dell’art. 1130 c.c, si riscontrava la fonte del diritto dei condomini a prendere visione della documentazione condominiale e della gestione che l’amministrazione sta tenendo dell’immobile, esercitando anche quel potere di controllo che è proprio del mandante.
Ovviamente, il potere di controllo trova il suo limite nel principio di buon andamento dell’azione amministrativa, nel senso che la richiesta del condomino non può essere di ostacolo all’attività di amministrazione, non deve essere contraria ai principi di correttezza e non si deve risolvere in un onere economico per il condominio. La riforma del condominio ha leggermente innovato sull’argomento, stabilendo un nuovo obbligo di informazione in capo all’amministratore (art. 1129 c.c.) il quale deve comunicare ai condomini sin dall’inizio del suo mandato quando e dove è possibile consultare la documentazione condominiale, nonché ipotizzando la creazione di un sito internet condominiale sul quale, con le dovute tutele, visionare i medesimi documenti.
gli APPROFONDIMENTI
Il diritto di accesso ai documenti condominiali: modalità e limiti
La selezione giurisprudenziale
Fac-simile di Richiesta di acceso alla documentazione relativa all’amministrazione condominiale per prenderne visione ed estrarre copie
Il diritto di accesso ai documenti condominiali: modalità e limiti
l ’ APPROFONDIMENTO
Diritto di controllo dei condomini e suoi limiti
È diritto di ciascun condomino sapere come l’amministrazione stia amministrando i propri beni. Sulla base di questo assunto, la problematica è stabilire con quali modalità ed entro quali limiti tale diritto possa essere esercitato. Perché se è vero che in capo all’amministratore grava l’obbligo di una corretta informazione ai condomini circa il proprio operato, è altresì vero che avere ogni giorno e a ogni ora persone nel proprio studio che pretendano di visionare una moltitudine di documenti relativi a molteplici anni di gestione per una quantità di immobili potrebbe paralizzare l’azione amministrativa e rendere impossibile per l’amministratore svolgere il proprio mandato.
Da qui i limiti che la giurisprudenza ha individuato per l’esercizio del potere di controllo che è in capo a ciascun condomino.
Obbligo di rendiconto e diritto di accesso agli atti dell’amministrazione prima della riforma del condominio
Prima della riforma non vi era un obbligo in capo all’amministratore di comunicare in quali giorni e a quali ore poter visionare la documentazione condominiale. Il tutto era lasciato all’organizzazione dei singoli amministratori che, giunta la richiesta di consultazione, provvedevano a fissare un appuntamento per consentire al condomino di prendere visione di quanto di proprio interesse.
Non erano, però, rari i casi in cui gli amministratori rifiutavano l’accesso alla documentazione, sulla base di motivazioni più o meno valide, a volte con intento defatigatorio, altre volte con malafede, altre ancora, invece, giustamente. Si dia il caso del tipico condomino pignolo che ogni giorno si vuole recare presso lo studio dell’amministratore per prendere visione di documenti e chiedere chiarimenti; se lo si lasciasse fare si avrebbe come risultato una sensibile limitazione dell’attività dell’amministratore, con danno per l’intero condominio. Da qui l’esigenza, avvertita dalla giurisprudenza in assenza di un dato normativo, di porre dei limiti all’esercizio del potere di controllo dei condomini sulla gestione condominiale; limiti dettati dal buon senso e che hanno cercato di evitare, da un lato, ingiusti rifiuti da parte dell’amministrazione, ma dall’altro ingiuste ingerenze dei condomini nell’azione amministrativa.
La giurisprudenza, sancendo il diritto di ciascun condomino a ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, ha individuato tre limiti fondamentali: 1) che l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione; 2) che non sia contraria ai principi di correttezza; 3) che non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.
In tal modo, da un lato viene riconosciuto il diritto del condomino a visionare la documentazione in qualunque periodo dell’anno e non solo in prossimità di un’assemblea, o addirittura, della sola assemblea che abbia all’ordine del giorno l’approvazione dei rendiconti. Il condomino è tale tutto l’anno e ha quindi il diritto di sapere come vengono amministrate le sue cose in qualunque momento dell’anno di gestione. Il fatto stesso di essere condomino, poi, lo mette nella condizione di poter chiedere notizie e di visionare i documenti, senza che serva una specifica motivazione che giustifichi la domanda. Dall’altro lato, tuttavia, viene tutelato anche l’amministratore, il quale non deve essere ostacolato dai condomini nella propria attività, né è costretto a subire ed evadere richieste che violino il principio di correttezza, né infine deve consentire a che i costi dovuti alle richieste del singolo condomino ricadano, a livello di costo economico, su tutto il condominio. Il principio è quello per il quale, laddove il condomino volesse delle copie della documentazione visionata, il costo delle copie verrà sostenuto individualmente da parte di chi le ha richieste.
L’amministratore può dunque rifiutare di far visionare la documentazione al condomino laddove questa richiesta violi i summenzionati limiti.
Obbligo di rendiconto e diritto di accesso agli atti dell’amministrazione dopo la riforma
La riforma del condominio, pur omettendo una specifica regolamentazione, ha però innovato l’art. 1129 c.c. inserendo l’obbligo di accettazione esplicita dell’amministratore nominato come condizione essenziale per il crearsi del rapporto di mandato; all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, sia l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta, sia i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, sia il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130 c.c., ma soprattutto, per quello che qui interessa, i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’obbligo di comunicazione del luogo, dei giorni e delle ore in cui poter visionare la documentazione è la soluzione scelta dal legislatore per cercare di garantire sia l’amministratore sia i condomini circa l’effettività di tale diritto, nel rispetto dei summenzionati limiti.
Documentazione sul sito internet del condominio
Il legislatore della riforma ha inoltre indicato la possibilità di sfruttare gli strumenti tecnologici oggi disponibili e, soprattutto, assai diffusi, al fine di godere dei benefici che dall’informatizzazione si possono guadagnare. Ai sensi del neo-introdotto articolo 71 ter disp. att. c.c., l’assemblea condominiale può deliberare l’attivazione di un sito internet condominiale. La maggioranza richiesta per una tale deliberazione è quella prevista dal secondo comma dell’art.1136 c.c., e dunque la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio, sia in prima che in seconda convocazione.
La nuova norma è stata emanata proprio al fine di consentire agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Questo vuol dire però che il sito internet dovrebbe consentire un accesso selettivo, sulla base di un sistema di autenticazioni, a documenti condominiali i quali dovrebbero essere resi disponibili in formato consultabile e scaricabile da parte degli aventi diritto. Di certo, il sito internet può svolgere anche altre funzioni (può essere usato come bacheca di annunci condominiali, può fornire l’amministratore di una casella di posta elettronica magari certificata dedicata allo specifico condominio, e molte altre), ma è necessario che in primo luogo svolga nel migliore dei modi la funzione per cui è stato richiesto, cioè la consultabilità della documentazione. In merito a questo vi sono alcuni aspetti da approfondire: il primo è in relazione ai soggetti e agli oggetti: chi può accedere a cosa. L’unico soggetto che dovrebbe essere autorizzato a gestire i contenuti del sito è l’amministratore di condominio che all’uopo riceverà indicazioni in una delibera condominiale. L’amministratore, ovviamente, potrà farsi supportare da soggetti di sua fiducia che abbiano la capacità e la competenza tecnica necessaria per svolgere i compiti che poi si andranno a delineare. Ai condomini spetta invece la ricezione delle informazioni che sono inserite dall’amministratore, ma non solo ai condomini nel senso letterale del termine. Vi sono alcune situazioni in cui l’avente diritto a consultare la documentazione condominiale non è solo il condomino, inteso come proprietario dell’unità immobiliare, bensì l’usufruttuario o il conduttore. E ciascuno di questi soggetti dovrebbe poter visualizzare ed estrarre copia dei soli documenti condominiali che hanno diritto di vedere. Un esempio: il conduttore di un’unità immobiliare potrà esercitare il diritto di voto in assemblea, al posto del proprietario/condomino/locatore; potrà certamente visualizzare il verbale dell’assemblea nella quale ha espresso il suo voto, così come potrà verificare il bilancio del riscaldamento condominiale, ma non dovrebbe poter vedere il capitolato dei lavori straordinari che dovranno essere approvati nella successiva assemblea.
Normativa di riferimento
Codice civile: artt. 1129, 1130, 1710, 1713;
Disp. att. c.c.: art. 71 ter;
D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196: artt. 28, 29, 30.
Inoltre, la pubblicazione di materiale su un sito internet, ai fini della normativa sul trattamento dei dati personali, è considerata diffusione e non mera comunicazione; il che vuol dire che ci sono alcune norme che regolano le modalità di pubblicazione delle informazioni. Non saranno pubblicabili, sic et simpliciter , le informazioni sui condomini, sulle situazioni contabili, i verbali delle assemblee ecc., ma sarà necessaria si ipotizza una home page , dove saranno indicati gli estremi del condominio e della sua amministrazione, e da dove sarà possibile effettuare la login per l’area riservata. Una volta avuto accesso all’area riservata sarà come trovarsi all’interno dell’edificio condominiale, e dunque, sarà possibile avere copia delle deliberazioni, avere preventivi, rendiconti, comunicazioni ai condomini e così via. Si è detto però che deve essere strutturato anche un sistema di autenticazioni, intendendo con questo un sistema che associ a ogni soggetto autorizzato all’accesso la tipologia di documenti che può visionare e/o dei quali può estrarre copia. Dovranno essere dunque strutturati più livelli di accesso, in modo tale che il condomino possa vedere tutto quello che si riferisce alla sua posizione o al condominio in generale, ma anche che l’inquilino possa avere le informazioni che gli competono, senza essere reso edotto del resto.
Approfondimenti dottrinali
Baldacci, Come applicare la riforma del condominio, Maggioli, 2013;
Carrato, «Diritto di accesso ai documenti di gestione da parte dei singoli condomini», nota a Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544 e Trib. Monza 3 dicembre 2003, in Immobili & Diritto, n. 1/2005, Il Sole 24 Ore, 2005, 50 ss.;
Celeste-Scarpa, Riforma del condominio, Giuffrè, 2012;
Marino, La riforma del condominio, Simone, 2012;
Salciarini, «Il condominio: le regole e i beni», Vol. 1, in La riforma del condominio, Il Sole 24 Ore, 2013;
Triola, Il nuovo condominio, Giappichelli, 2013.
L’Assemblea dei condomini dovrà pertanto conferire mandato all’amministratore affinché non solo metta in rete un sito internet del condominio, ma anche lo strutturi in un certo modo, si avvalga della collaborazione di persone/aziende competenti sia nel settore informatico sia nell’applicazione dei sistemi di sicurezza, sia nelle modalità di rispetto della normativa in materia di trattamento dei dati personali. Dovranno infatti essere incaricati dei soggetti per il trattamento dei dati personali, con documento scritto da parte del titolare o del responsabile del trattamento (ai sensi degli artt. 28, 29 e 30 del D.Lgs. n. 196/2003).
Ma non finisce qui, perché l’Assemblea dovrà inoltre deliberare l’approvazione dei relativi costi, avendo un onere sia la registrazione di nome a dominio, sia la ideazione, sviluppo e fornitura di un sito internet, sia la sua gestione e manutenzione in rete compreso l’inserimento di dati e l’aggiornamento degli stessi. In pratica, a meno che non si serva di gestionali di carattere commerciale, l’amministratore facilmente dovrà stipulare un contratto per ottemperare a quanto gli viene chiesto e il relativo costo graverà sul condominio. Si spiega in questo modo la maggioranza richiesta per l’assunzione di una delibera che a prima vista potrebbe sembrare banale addirittura si potrebbe sostenere che l’amministratore non necessiti di autorizzazione per la creazione di un tale sito. In realtà, vista la spesa da sostenere, visti i dati personali da trattare adeguatamente, la maggioranza prevista della metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti sembra una maggioranza consona.
Considerazioni conclusive
La normativa ha ormai esplicitato quello che da sempre si diceva, cioè che l’amministratore è legato al condominio da un particolare rapporto di mandato e che dunque nei rapporti tra condomini e amministratore sono applicabili, in quanto compatibili, le norme dettate dagli artt. 1703 e ss. c.c.
Tra queste norme vi è anche quella, contenuta nell’art. 1713 c.c., relativa all’obbligo gravante sul mandatario di rendere al mandante conto del suo operato. In tale obbligo, oltre che nell’accenno contenuto nel “vecchio” art. 1129 e nell’ultimo comma dell’articolo 1130 c.c., si riscontrava la fonte del diritto dei condomini a prendere visione della documentazione condominiale e della gestione che l’amministrazione sta tenendo dell’immobile, esercitando anche quel potere di controllo che è proprio del mandante. Ovviamente, il potere di controllo trova il suo limite nel principio di buon andamento dell’azione amministrativa, nel senso che la richiesta del condomino non può essere di ostacolo all’attività di amministrazione, non deve essere contraria ai principi di correttezza, e non si deve risolvere in un onere economico per il condominio.
La riforma del condominio ha leggermente innovato sull’argomento, stabilendo un nuovo obbligo di informazione in capo all’amministratore (art. 1129 c.c.), nonché ipotizzando la creazione di un sito internet condominiale sul quale, con le dovute tutele, visionare la documentazione.
la SELEZIONE GIURISPRUDENZIALE
Diritto di accesso ai documenti condominiali
Tribunale civ. di Bari, Sez. III, 2 maggio 2013, n. 1426
La contabilità dell’amministratore condominiale non dev’essere tenuta con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci societari, essendo invece sufficiente che la stessa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le singole voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (cfr., Cass., Sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405). Né si richiede che le voci di spesa siano trascritte nel verbale assembleare o siano oggetto di analitico dibattito alla stregua della documentazione giustificativa in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore (così Cass., Sez. II, 25 maggio 1984, n. 3231). (Lex 24)
Tribunale civ. di Foggia 8 marzo 2012, n. 306
Il Bilancio condominiale è il documento con il quale viene rappresentato ai partecipanti al condominio il rendiconto della gestione svolta dall’amministratore (ovvero l’esposizione delle spese sostenute durante il suo mandato elencate e ripartite fra le unità immobiliari), la situazione patrimoniale (crediti e debiti) e la situazione di cassa (bilancio delle entrate e delle uscite verificatesi nell’esatto periodo preso in considerazione). La validità del rendiconto relativo alla gestione condominiale e, più in generale, della contabilità presentata dall’amministratore di un condominio, non presuppone che i predetti documenti contabili siano redatti con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. Tuttavia, è pur sempre necessario che detta contabilità sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, in modo da rendere ostensive sia le entrate che le spese effettuate nel periodo in considerazione, con le relative quote di ripartizione. Il rendiconto deve, in altri termini, fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della quantità e qualità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell’entità e della causale degli esborsi effettuati, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se l’operato dell’amministratore sia adeguato a criteri di buona amministrazione. (Lex 24)
Cassazione civ., Sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210
In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.
Cassazione civ., Sez. II, 19 maggio 2008, n. 12650
In tema di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea condominiale, benché l’amministratore del condominio non abbia l’obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.
Sono annullabili le deliberazioni che riguardino o possano riguardare la conoscenza della documentazione contabile nell’ipotesi, non solo di rifiuto, ma anche di una eccessivamente gravosa consultazione imposta dall’amministratore. Ciò impedisce di portare a conoscenza dei condomini elementi costituenti un valido supporto per la formazione di un pieno convincimento. Tale omissione inficia radicalmente l’intera deliberazione, indipendentemente dall’ininfluenza del voto contrario del singolo condomino. Ciascun condomino deve poter esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno.
Cassazione civ., Sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544
L’amministratore del condominio è tenuto a permettere, ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed eventualmente estrarne copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà.
Cassazione civ., Sez. II, 11 settembre 2003 n. 13350
La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.
Cassazione civ., Sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460
In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).
Cassazione civ., Sez. II, 5 aprile 1984, n. 2220
In tema di condominio degli edifici, il potere del singolo condomino di controllare la gestione dell’amministratore e la documentazione a essa inerente sussiste, normalmente, in sede di rendiconto annuale presentato dall’amministratore medesimo, nonché di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, mentre, all’infuori di tale sede, il diritto del condomino stesso di ottenere dall’amministratore l’esibizione di determinati documenti contabili può essere riconosciuto solo ove si deduca e dimostri uno specifico interesse al riguardo.
Per le sentenze di Cassazione si rinvia a: Lex 24 (www.lex24.ilsole24ore.com)
la Pratica
IL CASO CONCRETO
Un condomino, anteriormente all’assemblea ordinaria volta all’approvazione del bilancio consultivo, chiedeva all’amministratore dello stabile di poter visionare, ed eventualmente estrarre copia, i documenti giustificativi delle voci poste nell’approvando bilancio. Al rifiuto dell’amministrazione il condomino ha impugnato la delibera di approvazione del bilancio di lavori effettuati e il relativo riparto. Il Giudice di primo grado, ha affermato che una sola richiesta di visione dei documenti, effettuata anteriormente all’assemblea, non configura una radicale impossibilità per il condomino di accedere alla documentazione condominiale, bensì al massimo una presunta inadempienza dell’amministratore, che non può e non deve inficiare il voto assembleare.
La Corte d’Appello ha rovesciato l’esito del giudizio, seguendo il principio sancito dalla Suprema Corte secondo il quale: ogni proprietario ha facoltà di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta finalizzata a prendere visione o a estrarre copia dei documenti. Infatti la Corte territoriale ha ritenuto che tale facoltà non sia fine a se stessa, essendo invece finalizzata a rendere possibile un controllo non solo formale sull’attività dell’amministratore, e che quindi il suo disconoscimento, finendo per paralizzare tale possibilità di controllo, influisce negativamente sulla legittimità di una deliberazione presa dall’assemblea senza che il condomino che ne abbia fatto richiesta sia stato posto in condizione di esaminare i documenti contabili sui quali l’assemblea è chiamata a deliberare e di far valere i propri rilievi innanzi all’assemblea medesima.
La Corte del secondo grado ha poi dato riscontro ad altre istanze avanzate dall’appellante, rigettandole tutte per molteplici e diverse motivazioni.
Il Condominio è quindi ricorso in Cassazione, adducendo quattro motivi di ricorso. Per quanto qui attiene, con il terzo motivo, deduceva violazione dell’art. 1175 c.c., dolendosi del fatto che la Corte d’Appello, sul presupposto dell’esistenza di un rapporto di mandato tra i singoli condomini e l’amministratore, non abbia tuttavia rilevato che il potere di controllo del mandante è esercitabile sempre che lo stesso non si risolva in un intralcio all’amministrazione e sempre che lo stesso non sia contrario al principio della correttezza. In particolare, la Corte territoriale non avrebbe considerato che la richiesta di esibizione dei documenti era stata rivolta all’amministratore solo poche ore prima dello svolgimento dell’assemblea, pur dando atto che tale dato era pacifico e non contestato tra le parti.
La soluzione accolta dalla Suprema Corte
La Suprema Corte ha risolto la questione sullo specifico motivo affermando che la Corte d’Appello ha fatto applicazione del principio affermato dalla giurisprudenza della medesima Corte di Cassazione, secondo cui «in tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti)» (Cass. n. 8460 del 1998; Cass. n. 15159 del 2001).
La Corte d’Appello ha quindi ritenuto, con accertamento in fatto, incensurabile in sede di legittimità (e del resto non puntualmente censurato dal Condominio ricorrente con il motivo in esame), che la richiesta del condomino attuale resistente fosse finalizzata a una consapevole e documentata partecipazione all’assemblea condominiale che avrebbe dovuto approvare il bilancio consuntivo dei lavori di manutenzione straordinaria e il piano di riparto delle spese. Siffatta valutazione, peraltro, presuppone quella, implicitamente effettuata dal giudice di appello, che la richiesta fosse stata formulata in modo congruo rispetto all’orario previsto per l’assemblea e con tempi coerenti rispetto alla comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea stessa, e non incompatibili con le esigenze di organizzazione e con la disponibilità di tempo dell’amministratore.
Del resto lo stesso Condominio ricorrente, nel sottolineare l’esigenza che anche la richiesta del condomino di visionare la documentazione contabile necessaria a una consapevole partecipazione all’assemblea condominiale venga assicurata nel rispetto dei criteri di buona fede e di correttezza, non ha tuttavia evidenziato come, nel caso di specie, tali canoni non siano stati osservati dal resistente. Anzi, lo stesso Condominio riconosce che la richiesta è stata effettuata poche ore prima dell’inizio dell’assemblea con ciò concordando con la deduzione sul punto del resistente , e non illustra le ragioni per le quali una richiesta effettuata ore prima dell’assemblea non possa ritenersi rispondente agli indicati criteri e crei ostacolo all’attività dell’amministratore.
In proposito, appare opportuno rilevare che il condomino ha senz’altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale e che a tale diritto corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto e della esistenza della quale i condomini siano informati. Con il che, deve ritenersi che a fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile per gli indicati fini di partecipazione consapevole a un’assemblea che su quei documenti debba esprimersi, l’onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull’amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al Condominio, ove intenda resistere all’azione del condomino dissenziente. Nel caso di specie, dunque, non essendo neanche stata allegata la non riconducibilità della richiesta del condomino alle modalità organizzative prescelte dall’amministratore del Condominio per consentire ai condomini che siano a ciò interessati di prendere visione della documentazione contabile, il motivo di ricorso in esame deve essere rigettato.
Fac-simile
RICHIESTA DI ACCESO ALLA DOCUMENTAZIONE RELATIVA ALL’AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE PER PRENDERNE VISIONE ED ESTRARRE COPIE
Ill.mo Amministratore,
con la presente sono a chiederLe di poter visionare la documentazione relativa all’amministrazione dello stabile condominiale di <…> Via <…> del quale sono condomino in quanto proprietario dell’appartamento contraddistinto dall’int. <...> per millesimi <…>.
La documentazione che vorrei visionare riguarda l’anno di gestione <…>.
La invito pertanto a segnalarmi con cortese urgenza quando potrò prendere visione di tale documentazione presso il Suo studio, senza che ciò risulti di ostacolo alla Sua attività di amministrazione.
Ovviamente, laddove una volta visionata dovessi decidere di estrarre copie di tale documentazione, queste sarebbero a carico mio.
Rimanendo in attesa di riscontro, porgo distinti saluti.
Firma <…>.