COVID-19: affitti e locazioni, come comportarsi?

  • civile

Sotto il profilo giuridico verifichiamo le ricadute della dichiarazione di “Pandemia” effettuata dall’Organizzazione Mondiale della Sanità in campo locatizio.

Il tema relativo alla mancanza di liquidità da parte dei conduttori di immobili in locazione (abitativa o commerciale) è affrontato dall’art.91 del Decreto Legge 18/20, che parrebbe guardare con favore allo stato di necessità della singola persona o del commerciante che non riescano, a causa della impossibilità lavorativa sia privata che commerciale, ad adempiere al versamento dei canoni di locazione.

Tale statuizione in realtà non consente automaticamente la liberazione del debitore dai propri impegni contrattuali ed il caso concreto dovrà essere valutato di volta in volta dal giudice adito per l’eventuale sfratto per morosità. Infatti, la cognizione del giudice dovrà essere orientata ad indagare se la morosità possa essere effettivamente imputata in via diretta all’emergenza sanitaria in corso e non al debitore (ad esempio se il debitore può provare di aver perso il lavoro in circostanza di chiusura della propria azienda determinata dal DL 18/20, oppure se il commerciante possa provare di far parte della categoria di negozi chiusi – ad esempio quelli di moda –  che non sono ritenuti essenziali per la sopravvivenza).

Altra valutazione che il giudice dovrà effettuare nell’indagine è se l’impossibilità all’adempimento sia assoluta o temporanea. È chiaro infatti che tale situazione, se persistente, potrebbe divenire una chance lucrativa per chi, privo della necessaria buona fede e correttezza prescritte dall’art. 1175 del codice civile, volesse arricchirsi ingiustamente a danno del locatore.

Quindi né il privato né l’operatore economico sono al riparo da censure in caso di inadempimento ai propri obblighi contrattuali, in quanto ogni singola situazione verrà vagliata, in caso di contenzioso, in sede di giudizio.

Il consiglio del legale è dunque di procedere per gradi nei rapporti tra conduttore e locatore, iniziando ovviamente con un approccio interlocutorio, volto a rispettare i principi generali di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto previsti dagli articoli 1175 c.c. e 1375 c.c., che fanno derivare per il debitore il dovere di eseguire tutte quelle prestazioni anche secondarie necessarie a soddisfare integralmente l’interesse del creditore, e per il creditore il dovere alla collaborazione con il debitore, che potrebbe vedersi gravato da un adempimento contingentemente eccessivamente oneroso.